北京楼市：未来5-10年，哪个区域房价有望翻倍？-木易分享

当前所在位置: 首页 > 装修知识 > 正文

北京楼市：未来5-10年，哪个区域房价有望翻倍？

2024-09-21 04:48:31 lyseo 【字体：大中小】举报

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问:京总好!最近一直在浏览学习京总的回复，受益匪浅，学到了很多新的知识，也打破了自己之前很多不合理的认知。之前咨询过望京，朝青等板块，目前想聚焦锁定在望京和清河片区，所以还想麻烦京总， 1200-1500W，投资收益为主要目的，两个选筹方向：

1. 望京：融科橄榄城、国风上观；

2. 清河：橡树湾、世华龙樾；关于这两个区域，未来的涨幅和流通性，有两个问题：1. 望京和清河如果选定某一个区域看房，选哪个更好？或者两个都不选，京总有没有推荐的区域？

2. 区域内最适合入手的楼盘是哪个？

另外，您经常提到的核心区，想了解一下都是哪里？现在上车的话，可否有一个优先级排序？感谢。

A:回答:您好，感谢信任和认真阅读。1、核心区一般是指在城市分区中由某一种资源形成聚焦，为什么是某一种资源聚焦才会用核心区形容，城市分“市级功能”,和“区级功能”衣食住行,大商场每个区都有一些,但高端消费,顶级品牌购买能力有限,每个城市最多只能养活一片商铺,这就是“市级功能”某种资源形成的聚焦，购买力更强。

我们会看到一些冷门板块的贵妇盘，就是指比同区域的二手盘贵大概一平1-2万，这种盘买过来之后大概率站岗5-8年的时间，这个背后的逻辑就是没有购买力，或者说购买力有限导致没有更多的人去接盘，只有量大才能推高价格，可以用供需来形容，只有供需失衡，价格才会上涨，这个是微观市场的逻辑。

宏观市场是货币，我们可以看到市场上有很多分析，其中提及最多的是人口，土地制度，房产税收，还有什么空置率，凡是用这些维度去分析房地产的，全部犯了基本错误，可以说是根本不了解房地产这个概念，因为某一些因素可以影响房价10%甚至20%的涨幅，但过去十几年我们的楼市上涨超过了20倍，这么大的一个涨幅是不能通过任何微观市场去分析的，我们做学问研究，要分清楚主要矛盾和次要矛盾，这么大的涨幅唯一的可能就是货币，市场上货币增多，大家有购买力，不流到房地产也会流到其它行业，流到哪个行业哪个行业的商品就会涨价。就像日本韩国的房价，可以卖到1亿韩元。

2、北京的房地产市场是点状分布逻辑，就好比一块大饼,零零碎碎撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一个个十万的楼盘,而周围的大面积空地得靠边站,比如某一个区域一旦崛起互联网风口期公司,估值是千倍万倍的增长,可以一夜之间诞生出无数个千万富翁,这些富翁首要的需求就是买房加置换把房价一次次推高,

而一旦风口期过去,一切又回归平静,整个区域的价值也会瞬间转移,因此你永远不知道哪个互联网公司会踩中风口期一夜之间崛起,崛起之后能撑几年,而我们能控制的就是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳健。

3、清河和望京这两个板块都有价值支撑，称得上核心区，清河主要是靠周围的产业支撑，望京最大的优势是产住结合，一个朝阳，一个海淀，清河的这两个盘在周围的竞争优势比较明显，望京的这两个盘同比清河可能就略显逊色了，其次海淀的教育要比朝阳更有优势

商业资源是共享的，教育资源是独享的，这是本质的区别，家住海淀去趟SKP开车也就一个小时，而家住朝阳，去海淀上学是没机会的，这也是朝阳和海淀两区房产的价值逻辑。

4、橡树湾的五期，也就是万像府溢价稍高，这个板块13万是有点虚高了，其它都可。

建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利!有问题可再向我提问.

Q:提问:京总好！很庆幸可以通过文字认识您！读您的帖子有相见恨晚的感觉！我的情况如下:

2015年在朝阳来广营首套85折首贷600总价750购入北京青年城房产一套，居住至今；

2017年二贷350总价1800投资了沙河地铁旁泰禾的丽春湖院子别墅一套，当时以为别墅稀缺会涨，结果到今年不但没涨价，反而跌至1500，选筹失败很心痛！

目前夫妻双方家庭年收入只有70左右（有20被动收入），单位都离青年城不远，家庭面临两个问题

1.贷款压力大，接近于入不敷出

2.现在孩子6岁了有学区的需求，这两套房周边学校都很一般

目前想要改善，看了您的文章，还是比较犹豫，有以下几个方案，还请帮忙参谋:

1. 按兵不动，先在朝阳上小学，等市场回暖，卖出丽春湖，再购买学区上初中。（想了解丽春湖是否有较快速度涨回去的可能性，规避亏损）

2.割肉丽春湖，还贷款后剩余1200，900购入望京北纬40度两居，上景山朝阳，手持300吃利息（这种考量是不用换工作了，但顾虑是学区不是特别好，房价很高了，会不会后期动力不足）

3.割肉丽春湖后，1000购入亦庄海梓府三居带下跃（请教这种户型是否值得购买？还是说只买三居即可，不考虑下跃？提这个问题主要是看到下跃单价低，想是否持有一段时间后可以多涨些钱），亦庄二中上学，手持200吃利息，重新找工作

4.割肉丽春湖后，400购入南海家园，剩余800吃利息（这个考虑是想问会不会南海家园的预期涨幅会超过周边的品质次新，毕竟南海现在4万多，周边的海梓府等已经7万以上了）等南海家园涨起来后再置换海梓府等品质次新

5.把两套都卖了，1500置换望京或亦庄的大房子，剩余钱做理财

6.既然考虑了更换工作，想询问京总，如果是您，以刚来北京的身份重新选筹，在顾及到学区的基础上，会最优考虑什么样的方案？

A:回答:您好,感谢信任! 1、您17年和15年投资的房子属于战略上的失误,如果把两个仓位调换一下,今天的收益应该可以翻2倍.首先丽春湖这个产品做的很好,是整个17年别墅产品的销冠,有生态资源,出门即水,户型住起来也很舒服;院子系近几年很流行,泰禾申请了专利全国这样的楼盘卖的都很好,不足就是这个位置有点过于偏了,别墅本身投资属性比较弱,如果您现在割肉的话我觉得有点不划算,

1500未必能有人接盘,可以再等等,市场热透看看什么价格在考虑做置换,北京的房地产市场五年必有一波,即便是在没有利好的政策也会出现一波小高峰.今年的市场会是过去5年最好的一年,可以等等看.

2、北京青年城过去的表现一般,这个盘有点偏刚需,可以把两套合并为一套作为重点考虑的目标,未来5-10年北京的改善群体属于市场上的主要购买力,主要是大家贷款受限制,近几年受疫情影响大家的收入也普遍降低,经济上行后遇到市场回暖,3居室以上的户型的涨幅会想象不到,亦庄和望京的价值都比较牢靠,买套大房子第一可以提升自己的生活品质,第二留下核心资产打底,未来再做配置心里也比较踏实.

3、北纬40度南海家园属于上车盘,我建议您们就不要考虑类似的盘了,您们名下的资产还可,但质量比较一般属于偏下,您们应该把资产优化为中上等,这样遇到市场上行,很容易吃到城市的红利.祝一切顺利!

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:您好京总,我目前也面临一个这样的问题,我看上条您对其他人的回答,他好像是贷款受限,想问下他贷款730万是如何操作的,感谢京总;我们属于二套,月供可承受无上限,只是现金流紧张;

A:回答:您好,您不应该公开向我提问这个话题,私信我.

Q:提问:您好：望京蓝色家园有一套三居室，目前估值950万，但这一轮轮涨似乎还没轮到，房子租给自如，23年11月到期。

1、现在是卖房时机吗？还是再等等看

2、卖掉该房后有两个选择，第一个方案换东城东直门附近，我在俄罗斯使馆附近上班，孩子也在东直门附近上学，3年级，后面大概率会到东直门中学，目前住在酒仙桥银河湾，刚听中介说交东小区有一套80平1350万，已经涨起来了，优点是离孩子上学和我上班的地方近，

问题是以我还没涨的资产换已经涨起来的资产，划算吗？第二个方案是换西城，因为高中好，将来孩子中考可以考东城也可以考西城，这样多个选择，希望您能给些建议，谢谢您！

A:回答:您好,感谢信任! 1、蓝色家园这个小区的热门在望京一般,成交量排望京70名以后,流通率比较差,所以涨幅一般,只有等区域的优质盘涨完这个盘才能补涨,还要看市场的持续性,如果比较短,不涨的可能性比较低.

2、遇到市场回暖时表现一般的楼盘,如果市场变冷,这些盘大概率也不会涨,我的建议是趁着这波市场出掉换成第一梯队的优质盘,近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是2017年之后,现在的规律是遇到房价上行期间;

首先第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新,

第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车, 第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘; 第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;

但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理

蓝色家园的建筑年代虽然也在2000年之后,但是望京的品质盘太多,所以这个盘在市场上缺乏竞争力.

3、中介在忽悠您,酒仙桥的涨幅很差,酒仙桥是个独立板块，虽然有企业但区域比较固化，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。电子城未来发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，如果不改造优化很难释放潜力。如果未来整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度.这就导致了这个区域的购买力受限制.

4、西城可以看看广外片区。楼盘比较多可选范围比较大。小学初中都比较均衡，属于西城中等，溢价比较低,靠近丽泽商务区算是利好。未来还会有一波人口的红利.选择2000左右的小区保值问题不大。投资学区房的逻辑是今天买在普校,未来成为牛校.不建议买在成熟的学区板块，如果政策发生变化很非常容易买在顶部，成为最后的接盘侠。

建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一起顺利!有问题可再向我提问

Q:提问:京总，亦庄橡树湾这个项目怎么样？作为投资，您觉得有没有增值潜力？

A:回答:您好,感谢信任!马驹桥的定位是亦庄的产业外溢，主要的产业是物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 从过往的行情看上涨动力一般，但下跌比较严重，位置处于大兴和通州的交界，属于通州最边缘的位置，在亦庄人口没有饱满的情况下，短期不容易导入人口，如果靠本地购买力支撑，这种产业即便发展成熟很难给市场输送优质的购买群体

拉动房价的是有购买力的人口,有无购买力直接与这个区域的房价挂钩;单一的产业购买力非常弱;有购买力的区域最大的特征就是遇到楼市上行周期的行情,区域内的品质次新楼盘领涨,如果区域缺乏优质的购买力,品质次新的楼盘长期处于横盘下跌的趋势

马驹桥的成交热盘应该珠江逸景，合生世界村，而区域的品质次新像融科香雪兰溪近几年的行情应该是向下走的.

亦庄重点的发展格局是向东南方向外扩，未来人口饱满产业成熟之后会承接一部分亦庄的溢出群体，但这个位置目前的交通和环境需要优化改造才能释放潜力，未来才有补涨的可能性。如果一直固化很难吸引到外区的购买群体。

建议认真阅读星球置顶的文章《大兴跑赢大盘选筹地图》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询!

Q:提问:京总您好！想请问枫丹壹号770万左右的115平三居可以入手么？这个区域没有地铁，目前还是大兴，并没有划到经开区。跟河西南区域相比，去年到现在二手房几乎没涨—-因为是大兴和没有学籍问题。

买完以后会站岗么？未来的流通度需要担忧么（因为不是终极置换，可能5年以后还要考虑卖的问题）？大兴房本是他未来的隐患么？

在国贸上班，800万左右的110平以上的次新楼盘还有哪些区域可以看么？万分感谢！

A:回答:您好,770这个价位如果在亦庄做选筹，第一选择应该是海梓府、金域东郡。

其次如果在国贸上班，可以考虑一级溢出板块朝青，二级溢出板块常营。

朝青称之为国贸的第二后花园，这个区域今天之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光。加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值。整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，自然是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性自然也很好。

常营属于朝阳刚需关注最多的板块,也是成交量最活跃的区域;虽然已接近通州,但是有龙湖长楹天街商业综合体,整个区域的人气一直多比较旺;常营同时是除朝青以外,刚需上车比较优质的区域之一,区域配套成熟,无论是商业配套还是医疗资源,在北京属于中等偏上水平.目前区域的短板就是教育稍微差了点.结合我们的预算:朝青板块可以重点关注以下楼盘:

国美第一城3号院、06年品质盘,属于朝青的热门大盘、青年汇佳园、05年品质盘,属于朝青的改善盘

常营可以重点关注以下楼盘:苹果派、07年品质盘,属于常营的热门大盘柏林爱乐、属于常营的热门大盘,成交量在北京位居前列

以上楼盘的交易量和热度在区域都属于排名靠前的.保值增值性比较稳健

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问

以上问答来自公众号|京房会关注公众号|京房会加入“知识星球”可进行提问,有问必答

公众号知识星球内部文章

每周更新一篇

宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

02#SZ货币对未来楼市的调整、机遇和风险

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘